大數(shù)據(jù)記錄著城市發(fā)展與居民生活的真實(shí)變遷，而持續(xù)研究其背后的發(fā)展脈絡(luò)，則賦予了數(shù)據(jù)更多意義。2021年5月27日，貝殼研究院發(fā)布了《2021新一線城市居住報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。繼連續(xù)兩年發(fā)布該類報(bào)告之后，今年貝殼研究院將城市范圍擴(kuò)充到35城，包括4個(gè)一線城市、15個(gè)新一線城市及16個(gè)二線城市。此外，報(bào)告還采用科學(xué)計(jì)算方法，給出了“居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)”、“居住負(fù)擔(dān)指數(shù)”和“移民指數(shù)”，全面衡量城市居住的質(zhì)量、難易和人口變化情況。

長(zhǎng)沙仍是居住負(fù)擔(dān)最小的新一線城市

貝殼研究院基于樓盤品質(zhì)、居住負(fù)擔(dān)、居住便利、人居環(huán)境維度構(gòu)建城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)模型，并對(duì)4個(gè)一線城市，15個(gè)新一線城市及16個(gè)二線城市的居住情況進(jìn)行量化排名。樣本35城中，長(zhǎng)沙居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)躋身于TOP10榜單，位列第9。

新一線城市中長(zhǎng)沙居住負(fù)擔(dān)最小，雖然其區(qū)位優(yōu)勢(shì)沒有沿海城市強(qiáng)，但人均收入水平、就業(yè)機(jī)會(huì)等也處于全國(guó)中上游，無(wú)論是租房還是買房，相對(duì)于城市人均收入而言，負(fù)擔(dān)和全國(guó)其他城市相比都較低，在居住自由上無(wú)可挑剔。其中，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比為6.35，房租收入比為13.76，屬于典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房?jī)r(jià)。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)基本與其城市基本面發(fā)展相適應(yīng)，得益于政府調(diào)控政策的適時(shí)出臺(tái)，有效遏制了炒房投機(jī)行為。

購(gòu)房客群畫像方面，長(zhǎng)沙新房平均購(gòu)房年齡為33.2歲，二手房平均購(gòu)房年齡35歲；2021年男性購(gòu)房占比46.5%，女性購(gòu)房占比53.5%；長(zhǎng)沙購(gòu)房客群中省內(nèi)購(gòu)房客戶占比88.3%，主要得益于省會(huì)中心城市戰(zhàn)略地位、人才優(yōu)惠政策等優(yōu)勢(shì)，對(duì)各地級(jí)市人口的吸納能力突出。購(gòu)房偏好方面，長(zhǎng)沙購(gòu)買三居室及以上戶型房源的客群占比64.4%。

報(bào)告顯示，一線城市不僅置業(yè)年齡明顯偏高，約為36.9歲，且一線城市的女性置業(yè)人群在各類城市中占比最高，已達(dá)到48.79%；置業(yè)特征方面，近半數(shù)受訪者不接受長(zhǎng)租不買，兩居室小戶型為主力交易戶型；而分城市看，深圳作為“壓力大的現(xiàn)代化都市”典型代表，“居住競(jìng)爭(zhēng)力、居住負(fù)擔(dān)、房?jī)r(jià)收入比”都是最高，有70%的成交房源都是外地客源，長(zhǎng)沙則不僅居住負(fù)擔(dān)最小、居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)也比較高。

7個(gè)方面為35城“買不買、怎么買”畫全像

貝殼研究院通過(guò)公開采集數(shù)據(jù)和線上調(diào)研的方式，對(duì)35個(gè)城市的置業(yè)人群進(jìn)行了全方位分析，闡述他們?cè)谫?gòu)房年齡、性別分布、資金來(lái)源、居室結(jié)構(gòu)、空間偏好、樓盤變遷、租買意愿等方面的不同特點(diǎn)。

受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購(gòu)房壓力較大，反映在年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高，新房和二手房的置業(yè)年齡分別為36.6歲和37.2歲；而新一線城市及二線城市因尚未進(jìn)入存量市場(chǎng)，新房置業(yè)年齡低于二手房。

在高學(xué)歷女性占比提升、獨(dú)生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下，“她經(jīng)濟(jì)”崛起。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一線城市的女性置業(yè)人群占比達(dá)到48.79%，新一線及二線城市這一占比同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。

對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，貸款買房都是必需的流程。在貝殼研究院的調(diào)查中，僅31.8%的住房消費(fèi)者無(wú)貸款。貸款受訪者中，僅有13.6%的人還清了貸款，其中65.7%的人是提前還款，且城市能級(jí)越低提前還款的占比越高。

報(bào)告研究發(fā)現(xiàn)，35個(gè)城市中，兩居室成為主力交易戶型。以北京、上海為代表的一線城市，兩居室成交占比較高。三居室成交戶型百分占比緊隨其后，佛山、南昌及長(zhǎng)沙等城市的三居室戶型占比較高，除了受供給側(cè)影響外，這幾個(gè)城市的購(gòu)房壓力相對(duì)較低。

空間居住偏好方面，人們逐漸從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”邁進(jìn)。有30.4%的消費(fèi)者希望有一個(gè)“安靜沒有噪音的臥室”，“溫馨有設(shè)計(jì)感的廚房”、“能用于種植、休息的陽(yáng)臺(tái)”、“能和朋友聚會(huì)的大客廳”也受到一定程度的歡迎。

買房或租房，一直是困擾當(dāng)代年輕人的問(wèn)題。在貝殼研究院的此次調(diào)查中，有49.8%的受訪者不能接受長(zhǎng)期租房而不買房，認(rèn)為有房才有安全感。一線城市不能接受長(zhǎng)期租房不買房的比例最低，女性不能接受的比例比男性高。

如何衡量“住得好不好”？

是人選擇了城市，還是城市決定了人？報(bào)告給出了各個(gè)城市的居住競(jìng)爭(zhēng)力排名。

貝殼研究院基于2020年城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)模型，對(duì)指標(biāo)維度進(jìn)行了部分更新，測(cè)算出了35個(gè)城市的居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)。

分城市級(jí)別看，一線城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)明顯高于新一線及二線城市；從區(qū)域格局看，粵港澳大灣區(qū)的居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)最高，成渝（成都、重慶）和海峽西岸城市群（福州和廈門）則緊隨其后。

具體到城市本身，深圳居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)較高，明顯高于廣州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位，與20年排名一致；在新一線城市中，居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)較高的城市包括杭州、成都、蘇州、武漢及長(zhǎng)沙等；二線城市中，居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)較高的城市包括福州、廈門、珠海、煙臺(tái)及寧波等。

科學(xué)分析“住房焦慮”

年輕人的焦慮受客觀條件影響，也被主觀意愿左右。貝殼研究院也通過(guò)公開整理的數(shù)據(jù)，搭建了指標(biāo)模型，并定義了居住負(fù)擔(dān)指數(shù)，統(tǒng)計(jì)出了全國(guó)114個(gè)城市的居住負(fù)擔(dān)情況。

總體來(lái)看，114個(gè)城市中，居住負(fù)擔(dān)較高的前十個(gè)城市包括深圳、北京、上海、三亞、廈門、杭州、廣州、珠海、天津及嘉興，其中，深圳居住負(fù)擔(dān)居于首位，其次是北京及上海。

在大城市中，拋開收入談?wù)摲績(jī)r(jià)相對(duì)片面。貝殼研究院也根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理2021年新房、二手成交均價(jià)及人均可支配收入，計(jì)算了百城的房?jī)r(jià)收入比情況。百城中，房?jī)r(jià)收入比較高的城市包括深圳、北京、上海、廈門、三亞、杭州等。深圳、北京和上海的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20，這意味著普通居民家庭需要20多年才能夠買得起屬于自己的一套房子。而長(zhǎng)沙的收入漲幅則跑贏了房?jī)r(jià)。

購(gòu)房?jī)r(jià)格方面，一線城市購(gòu)房壓力大，購(gòu)房支出遠(yuǎn)高于其他城市。一線城市購(gòu)買房屋價(jià)格在300萬(wàn)以上的占比為45.82%，而其他城市這一占比僅在20%左右。數(shù)據(jù)顯示，80后仍是主力購(gòu)房人群，體現(xiàn)在201-600萬(wàn)的主流價(jià)格區(qū)間上，90后的主流價(jià)格區(qū)間主要集中在200萬(wàn)以下，但90后購(gòu)房占比正逐年增加，取代80后成為購(gòu)房主力軍趨勢(shì)明顯。

租住群體中，普遍可接受的房租收入比在30%以下，也就是說(shuō)，租金不能超過(guò)家庭月收入的30%。與此同時(shí)，調(diào)查顯示，47%的租客反映房東漲價(jià)是最大的痛點(diǎn)，其次有21.3%和19.4%的受訪樣本認(rèn)為租房的最大痛點(diǎn)來(lái)自同租室友和家電老化。